——以九峰物业拆迁安置物业管理现状为例

 

    为了适应北仑区城市化进程和经济建设的需要，从本世纪初全区各街道全面推进征地拆迁工作，拆迁小区物业管理规模不断扩大，政府对拆迁安置户物业管理补助政策相继出台。

    一、拆迁小区物业管理政府补助以往情况

    从拆迁小区初始到2007年，拆迁小区以多层为主，物业服务费标准为0.25元/平方米·月，政府出台“以奖代补”优惠政策，政府补贴0.15元/平方米·月，拆迁户支付0.10元/平方米·月，按6:4比例，政府6，拆迁户4。

   随着物价水平、劳动成本不断提高，到2010年时物业收费标准也相应提高到0.40-0.45元/平方米·月，政府补助标准随之调整，政府补助0.25元/平方米·月，拆迁户支付0.15-0.20元/平方米·月，基本上是6:4，政府6，拆迁户4，该补助政策一直延续至今。

    以我们九峰物业为例，2003年到2007年，收费标准是0.25元/平方米·月。2008年开始成本上涨，收费标准提高到0.35元/平方米·月，到2011年收费标准再次提高到0.45元/平方米·月，政府补助0.25元/平方米·月，拆迁户付0.20元/平方米·月。到2014年再次提高收费标准到到0.50元/平方米·月，政府补助 0.25元/平方米·月，拆迁户支付0.25元/平方米·月，这个过程也是用工成本快速上涨的过程，以物业服务保安人员为例，拆迁小区管理之初，保安工资 850元/月，员工年龄多数在35-45岁之间，身高1.68米以上，随着收费标准提高，保安年龄也同步提高，到2014年，2500元/月工资已很难招到50多岁的保安了，从2016年我们多次提出提高收费标准，但都被否决。无奈之下只好一而再地降低用工标准，保安都是60多岁。以2018年大碶永新景园成本为例，小区建筑面积近10万平方，收费标准0.50元/平方米·月，物业费收入49.3万，物业经营房补充物业经费近20万元，政府路灯、垃圾清运补贴4.2万余元，收入合计73.5万余元。再看人工支出，5名清扫，365天无休工资1500元/月，10名保安每天12小时轮班，365天无休工资2000元/月。加上主任、管理员各1名，电工1名，另外，绿化、垃圾清运、水电能耗、税收、管理成本、社保费用，已经超过收入合计，小额成本费用还没算，如管理员电话、办公费、水电工工具、清扫工具以及少量节日福利等，要是算上亏损还要大。

    二、拆迁小区收费标准低下，存在严重的隐患

    拆迁安置小区的开发有个明显的现象，前期以多层为主，后期以高层为主或者是纯高层为主。而且前期开发的拆迁小区规模相对小，有3-4万方、5-6万方，大一点7-8万方，再大一点分二期开发，第二期往往是对外销售的商业楼盘，主要原因是开发能力资金实力不足，然后是土地越来越稀缺，后期开发以国企为主，小区规模大，纯高层收费标准相对较高。主要是2012年前开发的大量的拆迁小区，以多层为主收费标准低，规模相对小，交付时间久，设施相当破旧，服务质量已经非常低了。主要原因是收费标准提不上去，以我们九峰物业为例，初期保安平均年龄不超过40岁（按现在说是五星级最高标准），现在90%以上60多岁， 60多岁素质好的也很稀缺，保安和清洁工经常缺人，半个月、一个月招不到人经常发生，拆迁小区出租户、群租户多，杂物垃圾比普通小区多，物业公司没资金投入，环境越来越差，没办法对服务人员提合理要求，一旦辞职不干将没人服务，服务频率降低，服务时间缩短，环境越来越差，设施损坏没办法维修更新，安全隐患越来越多，如消防设施器材维修保养不能正常运行，存在很大安全隐患。拆迁小区是一年新、二年旧、三年破，到处是环境卫生死角，设施陈旧缺乏妥善保养，安全隐患比比皆是，将成为拆迁安置多层小区的普遍现象，拆迁小区成为垃圾小区的代名词，到了彻底破败为时已晚了。

    三、加大对拆迁安置小区物业管理政府扶持力度

    政府在大量资金投入城市基础建设，改善硬环境的同时，作为城市建设重要组成拆迁小区的物业服务应及时跟进。服务型政府建设，应把提升人民群众生活品质作为城市发展的根本目标和出发点，所以说贴近拆迁村民生活，着力改善他们的生活显得尤为重要，即提高拆迁小区物业服务质量，又不让他们承担过多的经济负担，提高政府财政对拆迁户的补助额度，避免拆迁安置小区拖城市文明的后腿，让拆迁村民共享城乡繁荣的美好成果，应继续加大政府补助力度。政府补助6拆迁户支付4的优惠政策，按目前多层住宅拆迁安置住宅小区平均成本0.70元/平方米·月计算，政府补助0.40元/平方米·月，拆迁户支付0.30元/平方米·月，使物业服务收费标准合理地提高上去成为现实，让拆迁安置小区物业管理走上可持续发展道路。如果再从长远利益考虑，建立拆迁小区物业管理长效管理机制，从税收政策上给予适当返还，给予拆迁小区物业管理企业一定造血功能，使物业企业加大对拆迁小区的服务投入，上述拆迁小区物业管理政府补助政策的出台，将会大大提高拆迁小区物业服务质量，我们有理由相信已将破败的拆迁小区重新改换面貌，从而促进北仑区城市面貌再上台阶。

    以上是我们九峰物业粗浅建议，敬请各级领导支持。

 

 

                      宁波九峰物业服务有限公司

                               2019年5月