新碶街道位处北仑中心城区，辖区内12个城市社区共有155个小区，其中有物业管理的小区93个，共涉及22家物业公司；无物业管理小区47个，居民自治管理小区15个。其中还包括新潮小区、月亮苑、凤怡小区、泰河康园、滨海锦园、凤凰家园、鸿翔锦园、太河盛景、太河丽景等9个拆迁安置小区。

随着部分建成小区基础设施的持续老化，特别是老小区和拆迁安置小区管理上的难题不断突显；随着中心城区城市化建设的快速推进，金城花园、世贸世界湾等新小区不断增加，随之产生的新问题也不断出现。面对老难题和新矛盾，我街道物业管理工作在上级领导的重视和各社区、各物业企业的全力配合下，认真贯彻落实科学发展观，以提高居民生活质量，建设幸福美好新家园为出发点和落脚点，采取各项措施积极响应居民要求享受优质物业服务的呼声，有效化解物业管理中的各类矛盾，并在实践中逐步探索建立科学的长效管理机制，总体上取得了一些积极成效。

一、领导责任分工明确，管理网络科学健全

1.领导重视，统一思想。街道党工委、办事处高度重视物业管理工作，从改善民生、推动和谐社会建设的高度出发，统一思想、提高认识，并在相关会议上反复强调，做好物业管理服务工作的重要性。2012年街道投入大量资金用于改善小区基础设施建设，充分认识到做好物业管理服务工作关系到城区管理水平的提高、人居环境的改善、居民生活质量的提高、社会稳定的维护。

2.完善机制，健全网络。为进一步强化物业管理工作的统一领导和协调管理，根据物业管理“条块结合，以块为主”的原则，建立了街道、社区二级管理机制，齐抓共管共同推进小区物业管理工作。自2010年物业管理属地化以来，街道成立了以办事处主任为组长、相关班子成员为副组长的物业管理工作领导小组，每年根据人员调整等工作实际对领导小组成员进行了调整，并设立了物业管理服务站，配备专职干部具体负责街道的物业管理工作。同时每个社区也成立了由社区主任任组长的物业管理领导小组，配有专职物业管理工作人员，来具体协调社区内有关物业管理的纠纷。在组织网络上做到责任明确、统筹协调、均衡发展。

3.广泛宣传，营造氛围。街道党政主要领导经常深入社区进行物业管理调研和指导，同时听取居民对物业工作的意见和建议。各社区通过居民自编自排的社区文化节目，不断营造全社会重视支持物业管理工作的氛围。形式多样的宣传活动，使广大业主充分认识了花钱买服务的物业管理消费观念，使我街道辖区内小区的物业服务费收缴率平均达到了80％以上。

二、建立健全工作制度，探索完善长效机制

1.建立物业管理联席会议制度。建立了由派出所、工商所、城管中队、环保部门、社区居委会等多家部门组成的物业联席会议，每季度由物业管理服务站召集开会，共同商讨在物业管理过程中发生的重大事项。通过会议了解掌握小区管理中面临的问题和困难，与会各方当场协商、解决有关实际问题。牡丹社区消防设施改造、城市绿洲屋面改造、奥力孚小区墙面维修资金补助等问题就是通过职席会议解决的。

2.建立健全社区（小区）物业管理服务工作考核奖励办法。为进一步提升社区物业管理水平，提高小区物业服务水平，激发物业服务专职工作人员积极性，2012年初在充分征询社区及部分物业公司的意见和建议后，出台了对各社区及小区物业服务企业的考核奖励办法。对社区的考核内容包括组织结构、制度落实、调解工作和群众满意度四个部分，同时考虑到各社区内住宅分布多少不均，开展物业管理工作的工作量和难度不一，对比重较大的社区在考核时予以加分，对有管理难度的拆迁安置小区给予考核加分，力求考核奖励办法公平公正、科学合理。对小区物业管理考核，我们以小区建成的时间分为老小区、次新小区、拆迁安置小区和新小区四大类，采取定期与不定期，明查与暗访相结合实地考察，通过召开业主代表座谈会、邀请业委会现场考评和第三方进行满意度测评等方法进行。

3.建立小区环境卫生检查测评制度。建立了由街道人大、政协工作负责人牵头的环境卫生督查小组，每月一次对各社区小区环境卫生进行实地测评，并将测评结果以简报形式通报；对小区每季度由社区会同各小区业委会进行一次物业工作考评。同时物业管理服务站还组织社区和小区业委会进行横向实地查看，通过大家相互交流，相互学习，及时发现在物业管理过程中所存在的一些共性问题，不断改善和推升小区的物业管理水平。2012年，米兰社区和迎春社区开展了辖区小区环境卫生大评比活动，邀请物业公司和业委会成员对小区环境卫生进行评比，激发了物业公司人员创先争优的意识。

三、扎实推进物业管理，共建和谐美好家园

1.加大投入，全面改善小区基础设施。每年年初，街道都会在征求社区意见的基础上，把老百姓反映强烈和关心的问题作为街道新的一年的工作重点。2012年投入2000万元重点做好镇小路街景和四明山路街景综合整治，两条道路的街景改造已基本完成，沿街小区内外面貌焕然一新；投入1500万元顺利实施新碶片2011年度城镇污水设施管网接入工程。投入160万元对老小区新艳小区和杜鹃小区的基础设施和绿化进行了改造；积极推进老小区整治试点工作，2012年街道投入690万元对新艳小区一期、二期进行了全面整治，主要包括屋顶墙面改造、管线下埋、燃气进户等；根据区委区政府的统一部署，已将新恒公寓和外洋小区纳入2013年老小区改造计划。投入400余万元对部分小区的消防设施、餐饮店油烟管道进行改造，对屋顶、墙面和电子防盗门及楼道进行局部维修。出资80万元聘请保洁公司对47个无物业管理小区实现初级物业管理，做到小区路面有人打扫，垃圾有人清理，大门有人看管。

2.加强管理，全面改善社区环境面貌。加强对小区的安全管理，建立安全防范的长效机制，在居民中开展经常性的法制教育、消防知识讲座以及普法宣传等。组建了由社区志愿者、党员组成的治安巡逻队伍，如红梅社区的银发巡逻队，海棠社区治安义工队等。以创建文明城市、国家级生态区为契机，借助城管力量对小区里乱堆放、乱涂写及乱搭建等进行了集中整治。各物业企业积极配合街道各项重点工作和创建工作，在抗台、城市文明程度指数测评和国家级生态区创建期间，认真做好小区环境卫生，加强保洁工作，组织力量恢复正常的生活秩序，使小区恢复美好整洁的形象。

3.加强指导，全面提高小区业委会履职能力。2012年，新碶街道共有东海明园、蓝天公寓、丹桂苑、黄山豪庭等20个小区的业委会新成立或换届选举，街道物业管理服务站一一进行精心指导，确保顺利产生新一届小区业委会，并把选举结果上报到区房管处和街道物业管理服务站备案；同时业委会作为自治型的社会组织在社区科进行备案更名，进一步加强小区业委会的规范化运作，更好的发挥其维护基层稳定、服务人民群众的职能。2012年街道先后两次邀请宁波市住建委物业管理专家对小区业委会主任进行业务培训，对物业问题把脉寻究，为小区的业委会出谋划策。同时，通过各个小区业委会成员之间的交流座谈，找出小区物业问题的共性问题，互相借鉴经验。

4.加强调解，全面建立物业纠纷调解机制。为不断解决物业管理服务纠纷中的问题，充分发挥调解工作在物业服务纠纷中的积极作用，建立物业纠纷人民调解机制，由街道司法所、社区科和物业管理服务站相关负责人组成物业服务纠纷快速处理指导小组。2012年，为顺利解决黄金海岸小区物业选聘事宜，街道及社区多次组织物业公司、房产公司及小区业主委员会对小区有关事宜进行协调，确保黄金海岸小区物业管理顺利移交。同时各社区还聘请了1－2名专兼职物业调解员及时调解各类物业纠纷，全年共调解解决物业管理纠纷100余起。

建设港城文明和提升居民生活质量是一项长期而艰巨的任务。我们将进一步统一思想、振奋精神、开拓创新，力争街道物业管理工作为幸福美好新家园建设添砖加瓦。