位于大矸街道横杨社区的荣安花园，是一个由数幢多层和一幢18层的大楼组建而成的西班牙风格建筑小区，小区内漂亮的河道、花坛、喷泉、休闲亭，显示了这个小区的不俗品位。然而，走进小区后，一楼的窗户上、走道门口等到处都贴着“有床位、有单间，合租、长租、联系电话：13X……”等内容的“牛皮癣”，与高档小区极不相称。目前小区800多户中有近500套房都隔成了群租房。2012年12月，北仑电视台专题采访报道了该小区的群租现状，普遍存在的是一间大小为120平米的商品房被分割成11间独立小间，房间仅有一条走道，另一边是一个公共厕所，几个电饭锅就摆在厕所边上。记者敲开一个房间的门，屋里躺着一名年轻小伙，床头就是一个柜子，余下的空间是只容一个人过身的走道，在狭窄的走道另一头，还摆着一个煤气灶。上前询问得知这样的一间房屋租金为每月350元。

一、“群租”基本情况及带来的影响

 荣安花园的群租问题给小区居民的居住环境和物业管理都带来许多问题。“群租”主要分布在新建小区、交通便捷的区域或是工业加工企业周边的物业住宅小区。“群租”现象的产生不利于对外来人员实施有效的管理，增加了小区物业管理难度，对业主的生活环境质量造成了一定影响，各方反响较大。“群租”所造成的影响主要在以下几个方面：

（一）增加了地区外来人口管理的难度

“群租”现象较多的地区，外来人口的管理难度较大，一些出租房东为了逃避税收，不到管理部门进行租赁登记备案，外来人员流动性较大，不愿意办理暂住证，使地区治安情况变得较为复杂，不利于有关部门对外来人口情况的掌握和实施有效的管理。

（二）对小区居民生活环境造成影响

小区内产生“群租”现象后，对小区环境和正常居住业主的生活造成一定影响。部分“群租”人员不良生活习惯较多，高空抛弃垃圾、楼道内随处大小便，造成小区、楼道卫生状况恶化，易产生邻里矛盾，影响邻里关系的和谐。

（三）给小区物业管理带来压力

“群租”现象对小区物业管理带来一定的难度，“群租”造成小区人口密度上升，给物业公司的管理带来压力，提高了物业公司的经营成本。

1.“群租”人员进出的频繁，迫使物业管理公司需要投入更多的人力来保证小区安全；电瓶车、摩托车楼道乱停放，经常发生车辆被盗案件。

2、设施设备使用频率提高和恶意破坏增加了维修成本，如单元门硬闯硬开，消防箱玻璃经常破损等等。

3、卫生状况的恶化增大了物业保洁员的工作强度，“群租”房内居住人员无法解决如厕问题时便在楼道大小便，甚至高空抛至绿化带内的方便袋里都是居住人员的排泄物，造成物业公司保洁员工纷纷辞职。

4、小区环境的恶化，造成部分小区业主拒绝缴纳物业管理费，对物业管理公司的正常经营管理造成影响。

 二、产生“群租”现象的成因

“群租”现象的产生有诸多原因，而大量外来低收入者对低租金房屋的租赁需求与不断攀升的房租（因房价急剧攀升所带动）之间的矛盾是形成“群租”现象的根本原因。 

（一）大量低价位租房需求是“群租”形成的根本动因

北仑经济的发展对劳动力的旺盛需求促使大量外来人员来当地就业，其中以经济为目的来北仑的外来人口劳动力参与率更高达99％以上，主要集中在制造业、批零贸易和餐饮业、建筑业等一些技能要求不太高的岗位和工种。由于保障性住房的严重短缺，他们的住房需求得不到相应满足。众多的外来务工者无疑是“群租”市场潜在的庞大消费人群，大量的低端租房需求是“群租”现象形成的根本动因。

“群租”现象的日益增多与房地产市场迅猛发展造成房价偏高有很大的关系，近年来房产价格一路攀升，维持在高位运行，房价超过了普通劳动者的经济承受能力，房屋租赁市场也随之水涨船高。“群租”房人均租赁价约一般在每月300至500元，比一般的合租房便宜不少，对一些从事薪资报酬较低的外来务工人群，在排除了买房和独自租房的可能性后，为尽量减少居住成本，“群租”就成为他们很自然的选择。

（二）二房东经济利益的驱动为“群租”提供了滋生土壤

由于群租市场的需求量较大，一些二房东甚至利用群租房谋取较大的经济利益。他们将小区房屋大批量低价租入，然后通过分割房屋、寻找低端房客租出，以赚取更多的租金。例如一套靠近保税区荣安花园120平方米三室二厅居室，租金在1500元左右，但如果分割成11间小房间，每间小房间租金350至400元，总租金就达到4000多元，比原来要翻一番。如果二房东拥有10套以上房屋租赁权，每年赚取的利润高达20万元以上。

部分投资者由于各种原因没有过多精力去打理房屋出租事宜，将房屋以相对较低的价格出租给“二房东”或委托中介租赁。新建小区的大量房源被中介所掌控，他们通过网络等媒体发布“合租”、“群租”信息，甚至直接开展“群租”业务，形成“群租”市场产业链。“二房东”接手较多房源后，对房屋进行改建分隔转租，他们的目的就是攫取高于租赁市场的平均利润。在利益的驱动下，有些小区甚至形成“二房东联盟”，信息共享、利益互助，形成较大的“群租”规模，使“群租”现象愈演愈烈。

三、解决“群租”现象的对策及建议

（一）加强管理、完善机制，把“群租”解决在萌芽状态

一是根据住建部《房屋租赁管理办法》，各方协同配合，有效成立房屋协管员队伍综合执法，启动物业公司24小时申报机制，加强日常巡查，建立起 “群租”整治快速反应机制；二是进一步开展房屋租赁政策宣传工作，提高业主自我维权意识和对“群租”危害性的认识，形成强大的社会舆论压力；三是开发商在销售房屋时事先明确告知买房者不能进行“群租”，房屋交付时在房屋使用说明书中应有相应内容；四是房地管理部门除抓紧指导和协助各住宅小区业主委员会完善业主公约（或临时公约），增补包括约定房屋用途、是否允许转租等对居住房屋租赁行为的约束条款外，建议还应增加房屋如用作集体宿舍等未经相邻业主签字同意不能擅自出租、业主跟房客约定如转租不能改变房屋结构及用途、业主代表大会可以授权业委会和物业公司有起诉违反业主公约将房屋用于 “群租”业主的权利等条款。

（二）修订法规、完善政策，为遏制“群租”现象提供法律依据

政府采取联合执法，是见效较快的“堵”的方式，但从严格意义上来说，目前法律依据不够充分，“堵”的方式多依靠行政手段，需要进一步完善相应法律法规，提供法律依据，作出明确规定，使防治、整治“群租”有法可依。

对房屋中介公司通过网络等媒体发布房屋租赁信息等行为依据有关法律法规进行规范，除明令禁止发布“群租”信息外，对发布“合租”信息实为“群租”的，应加重处罚并吊销其营业执照，努力建立一个服务完善、运作规范的房屋租赁中介市场。

三是加强对“合租”行为的管理，抑制其向“群租”转变。“群租”往往是从“合租”演化而来，“合租”收益大于单独出租，“群租”收益又大于“合租”，因此首先应对“合租”加强管理，同时对“合租”所占用的公共资源按实际户数收取物业管理费，例如电梯运行费、垃圾清运费等，如果一套房屋内的承租户是三户，就按照三户标准，而不是按照一户标准收取。如此既可增加物业公司的管理收入，又有利于掌握小区内的房屋租赁和外来人口情况。

四是通过税收手段抑制“群租”现象的发生。二房东接手转租往往期望利润的最大化，极易发生“群租”现象。转租从本质上来说也是一种经营行为，应该缴纳5.55%的营业税，对其取得的收益另征收20%的个人所得税，压缩转租经营者的利润空间，使其无利可图。

（三）着眼长远、整合资源，解决好外来务工人员的居住需求

从长远来看，要解决好“群租”问题必须要做到标本兼治。逐步解决好低收入外来人口在北仑住房难的问题，维护其合法权益，提供低收入外来人口专项住房服务，提供租金低廉的居所，这是解决好“群租”问题的关键。建议在以下二个方面加以研究和探索：

一是制定相应政策，整合各类资源。充分利用现有的空置居住房屋资源，由合格的中介公司进行操作，对租赁人员进行合理组合，用于解决部分外来人员的居住需求；对提供床位出租的“廉价旅馆”、“青年宿舍”，在政策上提供必要的扶持并鼓励发展；在一些非中心区域和非重点地区，制订特殊政策，在对外来人员加强管理和限定居住人口的基础上适度放宽，允许低密度的“群租”；从发展和谐劳动关系角度出发，对招收外来员工提供相应的居所并承担相应责任的企业提供一定的政策优惠措施。